전월세 계약체결 시 주의사항 알아보기

 

안녕하세요. 해피리더입니다.

전월세 계약체결 시 주의사항에 대해 알아보겠습니다. 최근 전세사기 등 주택임대차 계약으로 인해 피해를 보신 분들이 많이 있는데요. 전월세 계약금, 임차주택, 계약서 등등 주택임대차 계약을 할 때 주의하여 확인할 사항을 알아봅니다.

 

 

 

 

전월세 계약체결 시 계약금, 임차주택 및 당사자 확인, 계약서 내용 확인, 대항력 및 우선변제권 등의 법률에 대해 확인해야 합니다.

 

전월세 계약금의 경우 가계약금과 계약금으로 구분됩니다.

 

가계약금 진행 시 특별한 사정이 없는 한 임차주택을 선점할 목적으로 계약금 일부를 임대인에게 지급하였으나, 계약이 진행되지 않으면 지급한 가계약금 반환 청구가 가능함에도 임대인이 돌려주지 않는 경우가 많습니다. 가계약금 지급 시 계약이 진행되지 않으면 반환해 준다는 확인을 임대인으로부터 받아야 합니다.

 

 

 

 

계약금 진행 시 임대인과 임차주택, 보증금, 임대차기간, 계약체결일 등 임대차의 중요한 내용에 대해 합의가 성립한 경우 계약서를 작성하지 않아도 계약이 성립되었다고 볼 수 있습니다. 계약 성립 후 임차인의 사정으로 계약을 해지하게 되면 계약금을 반환받지 못합니다. 이 부분을 반드시 숙지해 주시기 바랍니다.

 

전월세 계약체결 시 임차주택 및 당사자 확인 절차가 필요한데요. 등기부등본, 건축물대장 등을 통해 임차주택의 주소를 확인해야 합니다. 구분 소유되는 아파트, 다세대주택 등 집합건물은 지번뿐만 아니라 호, 실까지 계약서와 일치해야 합니다.

 

미등기 주택의 경우 임차권등기가 불가합니다. 예를 들어 옥탑방 등과 같이 등기가 없는 경우에 해당되는데요.

 

참고로 임차권등기란 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 돌려받지 못하는 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있도록 하기 위한 것입니다.

 

 

 

 

보증금이 임차주택 시세의 70% 이내 및 선수 위 채권, 권리행사 등 제한 사항을 조사해야 합니다. 또한 등기부등본상의 소유자와 임대인이 일치하는지 확인해야 하며 만약 위탁자와 계약할 경우 신탁원부를 확인하고 신탁자 및 우선수익자에게 보증금이 보장되는지 확인해야 합니다.

 

대리인과 계약할 경우 위임장, 인감증명서를 반드시 수령해야 하고 대리인 본인 확인 필요하며 계약서에 임대인 본인의 인적사항, 연락처가 반드시 기재되어야 합니다. 추가로 본인과 직접 통화하여 보증금 및 전월세 모두 확인해야 합니다.

 

 

 

 

전월세 계약체결 시 계약서 내용을 철저하게 검토해야 하는데요. 임대인의 수선의무를 임차인에게 부담시키는지, 가스비, 수도료, 인터넷 비용 등 관리비 내역도 확인해야 합니다. 빌트인 품목에 대해서 기재되어 있는지, 주차비는 어떻게 해야 하는지에 대해 확인해야 합니다. 이와 같은 내용을 검토하는 이유는 본인에게 불리한 내용 여부를 확인하는 것입니다. 

 

계약금, 보증금, 월세 지급에 대한 영수증은 반드시 수령해야 합니다. 가능한 임대인 본인 계좌로 입금해야 합니다. 임대인 주민등록번호, 이름, 주소 등 신분증을 확인해야 합니다.

 

입주 전까지 근저당 등 제한물권 등을 설정하지 않고 만약 설정했을 경우나 근저당, 압류, 가압류 등으로 되어 있을 경우 임차인이 계약을 해지할 수 있습니다. 이런 경우를 대비하여 계약금 반환 및 손해배상을 청구한다는 특약을 계약서에 기재하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

전세자금대출을 받아야 입주할 수 있는 경우 특약에 임차인이 신청하는 임대인 또는 임차주택 권리문제 등으로 전세자금대출이 불가할 경우 임대차계약을 해지하고 계약금을 반환한다는 특약을 기재할 수 있습니다. 

 

전월세 계약체결 시 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 대항력이란 집주인이 변경되어도 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말하고 우선변제권은 경매나 공매 시 후순위 채권자보다 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다. 소액보증금 우전변제란 일정 보증금이하의 경우 일정금액을 선순위 채권보다 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

 

 

 

마치며,

 

전월세 계약 시 계약금, 임차주택 및 당사자 확인, 계약서 내용 확인, 대항력과 우선변제권 등을 주장할 수 있는 권리 등에 대해 확인하여 진행해야 합니다.

 

이외에도 주택임대차 계약 전 검토해야 할 사항과 확인사항이 많이 있는데요. 더 상세한 내용이 궁금하시다면 서울시 전월세 종합지원센터 02-2133-1200으로 문의하셔서 전세 및 월세 계약에 문제가 없도록 대비하시기 바랍니다.