부동산 경매 절차 알아보기

 

부동산 경매 절차는 임의경매와 강제경매 절차가 있는데요. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청 방법 및 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다르고 전반적인 진행절차는 모두 동일합니다.

 

부동산 경매 절차는 기본적으로 채권자의 경매 신청, 법원의 경매 개시 결정, 법원의 매각 준비, 법원의 매각 기일 공고, 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여, 법원의 매각허가 결정, 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득, 채권자에 대한 배당 순으로 진행됩니다.

 

 

 

 

 

1) 채권자의 경매 신청

 

채권자는 경매하고자 하는 부동산이 있는 곳의 지방법원에 경매 신청을 합니다.

 

강제경매 기준으로 신청 서류는 부동산 강제경매 신청서, 집행권원의 집행력 있는 정본, 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류, 부동산등기사항 전부증명서나 이를 대신하는 서류, 부동산목록 10부, 수입인지, 부동산 1개당 대법원 수입증지, 등록세와 지방교육세를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통, 비용의 예납 영수증입니다.

 

여기서 비용의 예납은 경매 절차에 필요한 송달료, 감정료 등 필요한 비용을 미리 내야 하기 때문에 납부 후 영수증을 제출합니다.

 

 

 

 

2) 법원의 경매 개시 결정

 

법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 관련 서류를 검토하여 경매 개시 여부를 결정합니다. 강제경매의 경우 법원은 경매절차 개시 결정과 동시에 해당 부동산에 대한 압류를 명하게 됩니다.

 

 

 

3) 법원의 매각 준비

 

경매 개시가 결정되면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다. 법원은 부동산의 매각으로 채권자와 조세, 각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다.

 

여기서 배당이란 채무자의 부동산을 경매로 팔아 그 매각대금으로 빚을 청산하는 절차를 말합니다. 예를 들어 입찰자가 해당 부동산 낙찰 후 임차인의 전세보증금을 인수하게 된다면 상당히 곤란한 상황에 처하겠죠.

 

그래서 권리분석을 할 때 각 채권자들이 얼마씩 배당받는지 확인한다면 입찰 여부 및 입찰가격을 얼마로 알지를 결정하게 됩니다.

 

또한 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 차임, 점유 또는 보증금 등의 액수와 그 밖의 현황에 대해 조사하도록 하여 감정인을 통해 평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다.

 

 

 

 

4) 법원의 매각 기일 공고

 

법원은 경매 부동산을 기일입찰 방법으로 매각할지 기간입찰 방법으로 매각할지를 결정하게 됩니다. 기일입찰은 입찰자가 매각기일에 출석하여 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식입니다.

 

기간입찰은 입찰자가 정해진 기간 내에 입찰표를 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하여 매각기일에 개찰을 하는 방식입니다.

 

이외에도 법원은 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정하여 이해관계자들에게 통지하고 공고할 수 있습니다.

 

 

 

 

5) 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰 참여

 

입찰자는 경매 부동산에 대한 정보를 법원게시판, 공보, 신문 등을 통해 수집하여 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본, 인터넷 법원경매공고란 등에서 확인합니다.

 

이를 바탕으로 경매 물건을 선정한 뒤 해당 부동산에 대한 권리분석 및 현장조사를 실시하여 최종 입찰 결정합니다.

 

입찰자는 법원에서 지정한 매각방식에 따라 기일입찰 또는 기간입찰 등에 참여하게 됩니다. 정해진 입찰방식에 따라 입찰표를 작성하여 법원에 제출합니다.

 

 

 

 

기일입찰일 경우 법원에 해당 기일에 직접 출석하여 제출하고 기간입찰일 경우 직접 또는 등기우편으로 제출합니다. 입찰 참여 시 매수신청보증금도 함께 내야 합니다.

 

입찰이 마감되면 집행관은 입찰자를 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다. 개찰 결과 최고가로 매수 신고를 한 사람이 있으면 집행관은 그 최고가 매수 신고인의 이름과 그 가격을 부르고 적법한 차순위 매수 신고가 있으면 차순위 매수 신고인을 정해 그 이름과 가격을 부른 뒤 다음 매각기일을 종결하여 고지합니다.

 

그런 후 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인이 결정되면 나머지 입찰자들은 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청하여 반환받을 수 있습니다.

 

 

 

 

6) 법원의 매각허가 결정

 

법원은 매각기일에 최고가 매수 신고인이 정해지면 매각결정기일을 열어 이해관계자들의 의견을 들은 후 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 내립니다.

 

만약 매각허가여부의 결정으로 인해 손해를 보는 이해관계자가 있다면 그 결정에 대해 즉시 항고할 수 있습니다.

 

 

 

7) 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득

 

매각허가 결정이 확정되면 낙찰자는 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다. 낙찰자가 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위 매수 신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 합니다.

 

그러나 재매각이 결정된 이후라도 재매각기일의 3일 이전까지 매각대금과 이자를 지급하게 되면 재매각 절차를 취소할 수 있습니다.

 

 

 

 

낙찰자는 매각대금을 모두 납부하면 매각의 목적인 권리를 취득합니다. 매각의 목적이 소유권인 경우에는 낙찰자 앞으로 소유권이전등기가 이뤄지고 낙찰자가 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다.

 

낙찰자가 소유권을 취득한 후 채무자, 소유자 및 부동산 점유하고 있는 자가 부동산을 인도하지 않으면 낙찰자는 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금 지급 후 6개월 이내에만 할 수 있다는 점 인지해주세요.

 

 

 

 

8) 채권자에 대한 배당

 

낙찰자가 이제는 매수인이죠. 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 시행합니다. 배당기일을 정해 이해관계자들과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자, 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다.

 

배당기일에는 출석한 이해관계자와 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고 이들을 심문하여 배당표를 확정하며 그 후 배당표에 따라 배당을 실시합니다.

 

 

 

 

마무리

 

부동산 경매 절차는 임의경매와 강제경매 절차로 구분되며 기본적인 절차는 채권자의 경매 신청, 법원의 경매 개시 결정, 법원의 매각 준비, 법원의 매각 기일 공고, 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여, 법원의 매각허가 결정, 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득, 채권자에 대한 배당 순으로 진행됩니다.

 

추가로 부동산 경매 관련 콘텐츠를 보시기 원하시면 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

부동산 경매 대상 알아보기

부동산 경매 입찰 참여 전 준비사항 알아보기

부동산 경매 물건 및 정보 찾는 방법 알아보기