고금리 및 대출 규제 경매 시장에 미치는 영향 - 경매 물건 분석 시 체크사항

고금리와 대출 규제로 인해 이자 부담을 감당하지 못하거나 매수세가 위축되어 경매로 넘어가는 아파트가 급증하고 있습니다. 특히 수도권 지역 중에서 서울과 경기도 지역에서 더 늘어나고 있어 보이는데요.

 

전국 아파트 경매 건수가 약 4년 만에 최고를 기록했다고 하는데요. 전국적으로 낙찰률이 미미하게 오르긴 했지만 서울 지역은 떨어졌습니다. 반면에 서울 낙찰가율은 상승하여 강남 지역에 대한 수요는 여전히 높아지고 있음을 보여주었습니다.

 

 

고금리 장기화 및 대출 규제로 경매 시장에 어떤 영향을 줄까요?

 

1. 경매 물건 증가

 

금리 인상으로 인해 기존 대출의 이자 부담이 커지면서 많은 사람들이 대출 상환에 어려움을 겪게 됩니다. 특히 변동금리 대출을 이용하는 경우 금리 변동에 따른 이자 부담이 더욱 커져 경매로 넘어가는 사례가 증가합니다.

 

대출 규제 강화로 인해 주택 구매를 위한 대출이 어려워지면서 기존 주택을 팔고자 하는 사람들이 늘어납니다. 파는 것이 쉽지 않은 경우 경매로 넘어가는 경우가 많죠.

 

2. 낙찰률 변동

 

서울 강남 지역과 같은 인기 지역은 여전히 높은 낙찰률을 보이지만, 다른 지역은 낙찰률이 하락하는 경우가 많습니다. 이는 지역별 부동산 시장의 특성과 투자자들의 선호도에 따라 다르게 나타나는데요.

 

낙찰률이 높은 지역은 투자자들 간의 경쟁이 심화되어 낙찰가가 높아질 수 있습니다. 반면에 낙찰률이 낮은 지역은 경쟁이 약화되어 낙찰가가 낮아질 수 있죠.

 

3. 낙찰가율 변동

 

낙찰가율은 감정가 대비 낙찰된 가격을 의미하는데요. 고금리와 대출 규제로 인해 부동산 가격이 하락하거나 하락세를 보이는 경우 낙찰가율이 낮아질 수 있습니다.

 

지역별 부동산 시장의 상황에 따라 낙찰가율이 다르게 나타날 수 있습니다. 인기 지역은 낙찰가율이 높게 유지되는 반면, 비인기 지역은 낙찰가율이 낮아질 수 있습니다.

 

4. 투자자들의 행태 변화

 

고금리와 경기 불안정으로 인해 투자자들은 상대적으로 안전한 자산에 투자하려는 경향이 강해집니다.

 

투자자들은 경매 시장에서 저평가된 물건을 찾아 투자하려는 경향이 강해지죠. 고금리와 대출 규제로 인해 투자에 대한 불확실성이 커지면서 투자자들은 더욱 신중한 투자를 결정해야 합니다.

 

경매를 통해 저렴한 가격에 아파트 등의 부동산 매입을 할 수 있는 기회가 될 수 있지만 경매 및 부동산 관련 전문가의 도움 없이 무작정 뛰어드는 것은 위험할 수 있죠.

 

 

경매 물건 분석 시 중점적으로 봐야 할 점

 

1. 물건 자체 분석

 

소유권 이전 경위, 근저당 설정 여부, 가압류 등 권리 관계를 등기부등본을 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

건물의 노후도, 하자 여부, 리모델링 가능성 등을 파악하여 수리비용을 예상해야 합니다.

 

학군, 교통, 편의시설 등 주변 환경을 살펴보아 향후 부동산 가치 상승 가능성을 판단해야 합니다. 또한 해당 지역의 시세를 파악하여 감정가의 적정성을 판단하고, 향후 시세 변동 가능성을 예측해야 합니다. 이때 주변 부동산 등 전문가들의 이야기를 많이 들어보아야 합니다.

 

2. 경매 정보 분석

 

해당 물건의 낙찰률을 통해 인기 정도를 파악하고, 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 수 있는지 판단해야 합니다.

 

또한 경매 사유를 통해 채무자의 상황과 물건의 매각 이유를 파악하여 추가적인 위험 요소에 대해 확인해야 하고 명도가 어려울 경우 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있으므로 명도 가능성도 미리 확인해야 합니다.

 

3. 투자 목적 및 상황 분석

 

단기 투자, 장기 투자, 임대 수익 등 경매 투자 목적에 따라 분석해야 할 부분이 달라지는데요. 투자 가능한 자금 규모와 대출 가능 여부를 고려하여 투자 규모 또한 결정해야 합니다.

 

경매 투자는 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 투자자의 위험 감수 능력을 고려해야 하죠.

 

 

추가로 검토해야 할 사항

 

위에 언급한 3가지 항목 이외에도 필히 법적인 문제 발생을 미리 확인해 볼 수 있도록 경매 전문 변호사 등에게 자문을 구하고, 권리 분석을 도움받을 수 있어야 합니다.

 

그 밖에도 감정평가사를 통해 물건의 가치를 정확하게 평가받고, 시세를 분석할 수 있어야 하며 경매 전문 업체를 통해 진행할 경우 경매 절차에 대한 전반적인 정보를 제공받고, 물건 분석에 대한 도움을 받을 수 있어야 합니다.

 

추가적으로 고려해야 할 점은 반드시 현장을 직접 방문하여 건물의 상태를 확인하고 주변 환경을 살펴보는 것이 중요합니다. 경쟁률이 높은 물건은 낙찰가가 높아질 수 있으므로 신중하게 판단해야 합니다.

 

부동산 시장의 전반적인 흐름 파악 및 향후 해당 시장 전망을 고려하여 투자 결정을 내려야겠죠.

 

경매 투자는 고수익을 올릴 수 있는 기회이기도 하지만, 매주 위험도 높은 투자입니다. 따라서 충분한 사전 조사와 전문가의 도움을 받아 신중하게 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

 

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